Chancen und Risiken in der Projektentwicklung von unrentablen Bürogebäuden

Abstract

Viele internationale Städte sind in der heutigen Zeit von Büroleerstand und Wohnungsnot geprägt. Auch in Österreichs Städten stehen viele in die Jahre gekommene Bürogebäude leer. Einerseits entsprechen diese nicht mehr dem heutigen Stand der Technik, andererseits gibt es stete Veränderungen am Arbeitsumfeld. Die Zusammenlegung von Konzernen, die zunehmende Digitalisierung und dementsprechend zeitgemäße Bürostrukturen spielen hier eine Rolle. Häufig würden diese Bürogebäude auch trotz hoher Investitionen nur schwer Absatz am derzeitigen Markt finden. Auf der anderen Seite zeigt die demografische Entwicklung einen Zuzug in die Innenstädte. Das Leben in Zentrumsnähe ist wieder attraktiv geworden, da alle Infrastrukturen wie öffentlicher Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Kultur-, Freizeiteinrichtungen und nicht zuletzt Arbeitsplätze vorhanden sind. Gleichzeitig werden Flächen für mögliche Stadterweiterungen immer weniger. Projektentwicklungen im Bestand werden dadurch auch in Zukunft mehr an Interesse gewinnen. Sowohl die Politik und Stadtplanung als auch die Öffentlichkeit unterstützen in der Regel die Umnutzung von leerstehenden, innerstädtischen Bürogebäuden. Im Sinne der Nachhaltigkeit wird der Lebenszyklus der Immobilie verlängert und das Umfeld wird mit neuem Leben gefüllt. Die Umnutzung eines Bürogebäudes ist für einen Projektentwickler mit vielen Chancen und Risiken verbunden. Es handelt sich um ein vielschichtiges komplexes Bauvorhaben und Bedarf deshalb einer genauen Abwägung der Vor- und Nachteile. Es gilt eine Vielzahl an Objekts- und Projektskriterien zu untersuchen, welche für die Aspekte der Planung und Realisierung erforderlich sind. Auf Basis dieser Faktoren beschäftigt sich das Fallbeispiel mit der möglichen Umnutzung eines leerstehenden Bürogebäudes eines Versicherungsunternehmens. Anhand einer Machbarkeitsstudie werden die relevanten Kriterien analysiert und ausgewertet. Mit dem Ziel eine plausible Entscheidung für eine Projektentwicklung zu treffen, wird die Entwicklung mehrerer Nutzungsvarianten dargestellt, analysiert und bewertet. Da die Sanierung als Bürogebäude aus Marktgründen nicht in Frage kommt, wird eine Umnutzung zu Wohnungen, Hotel oder Jugendherberge geprüft. Dies wird einem kompletten Abbruch des Bestandsgebäudes und Neubau gegenübergestellt, um eine Aussage zur Sinnhaftigkeit und Rentabilität von Projektentwicklungen dieser Art treffen zu können.